In uno scenario generale fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei mutui, si ipotizza una riduzione della platea di persone che potranno accedere ai finanziamenti e quindi un rallentamento della crescita nel real estate. Da qui la previsione di un consuntivo 2022 che vedrà le compravendite attestarsi sotto quota 700 mila unità rispetto alle 748 mila transate nel 2021.

Seppur l’anno in corso, dunque, dovrebbe chiudersi con una contrazione delle compravendite inferiore al 10%, con prezzi in leggera crescita a livello nazionale, le previsioni nel medio termine sono di uno scenario roseo alla luce dei cambiamenti strutturali che stanno interessando l’economia e la società dopo l’emergenza pandemica.

Tra le tendenze che condizioneranno il mercato del real estate nei prossimi mesi, l’adozione dello smart working sempre più diffusa tra le aziende, da cui la necessità di soluzioni abitative con spazi per il lavoro da casa. E ancora, gli incentivi per le ristrutturazioni e il caro energia che spinge verso la ricerca di immobili di nuova costruzione contraddistinti da maggiore efficienza energetica. Complessivamente, in un contesto di incertezza economico-finanziaria, il mattone è destinato a confermarsi un evergreen.

Andamento del mercato dei mutui

Per quanto riguarda il mercato dei mutui, è cauto ottimismo a parte di 24 Max; da un lato, il fatto che le nuove esigenze abitative emerse durante la crisi sanitaria siano ormai consolidate e quindi rappresentino un desiderata degli italiani, soprattutto tenendo conto che nei primi otto mesi del 2022 oltre il 97% dei mutui transati riguardano l’acquisto della prima casa ed esulano dunque dalle logiche di investimento che rappresentano l’1,9%.

Dall’altro, il fatto che i tassi, seppur aumentati, rimangano comunque vantaggiosi rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. Va quindi tenuto conto che negli ultimi anni il costo del denaro ha toccato minimi storici senza precedenti; chi in questo periodo ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso ha colto una grande occasione, che ragionevolmente non poteva durare per sempre.

I mutui sul mercato oggi

Oggi il mercato dei mutui offre ancora condizioni interessanti, considerando inoltre che si è ampliato il ventaglio di proposte con un rinnovato interesse verso soluzioni come i tassi variabili a rata fissa che incontrano la necessità di chi deve sapere quanto dovrà corrispondere mensilmente.

E ancora, i mutui variabili con CAP che offrono la possibilità di cristallizzare un tetto massimo ancora molto interessante, sfruttando comunque i vantaggi di un tasso variabile basso con la certezza che anche in futuro non possa aumentare oltre un certo importo. A questi si aggiungono i cosiddetti mutui green, proposti da un numero sempre maggiore di Istituti di credito, che offrono un tasso favorevole e condizioni contrattuali agevolate a chi sceglie di comprare un immobile nuovo o ristrutturato in classi energetiche A, B o superiori.

Mutuo giovani, under 36

Lo scorso primo di Dicembre sono ripartite le agevolazioni per gli under 36 che aprono un mutuo giovani finalizzato all' acquisto della prima casa. Un emendamento al decreto aiuti ha reintrodotto il limite entro il quale le banche dovranno contenere i tassi dei mutui under 36: più bassi del Tegm, il tasso effettivo globale medio. adesso il tasso fissato dalle banche potrà superare il Tegm calcolato trimestralmente dalla banca d' Italia e pubblicato del Mef nell' ambito delle soglie anti-usura. Il pretesto per ristabilire la regola che aveva caratterizzato l’insieme delle misure volte a favorire l’accesso ai mutui per i più giovani sono le vicende degli ultimi mesi, con le banche costrette a bloccare la concessione di mutui a tasso fisso agevolato, diventati insostenibili dopo i rincari seguiti agli aumenti improvvisi dei tassi messi in atto dalla Bce per contrastare l’inflazione, 200 punti base in tre mesi.

Adesso quella misura di contenimento dei tassi è stata ristabilita dal nuovo decreto legge Aiuti ter e le condizioni riservate ai giovani torneranno a essere protette per tutto il 2023.

La garanzia del Fondo di solidarietà

Per quanto riguarda il Fondo di solidarietà prima casa, anche nominato Fondo Gasparrini, è stata ampliata la platea dei beneficiari. Il Fondo, rifinanziato per il prossimo anno per 430 milioni, consente di sospendere le rate del mutuo per un periodo fino a 18 mesi, facendosi carico del 50% degli interessi che maturano durante la sospensione. La condizione fondamentale da rispettare è avere un Isee non superiore ai 40.000 euro e un valore della casa non superiore ai 250.000 euro.

L’allargamento del Fondo a una platea più ampia riguarda nello specifico:

• giovani under 36;
• coppie con almeno uno dei due coniugi di età inferiore ai 35 anni;
• nuclei monogenitoriali con figli minori;
• lavoratori in cassa integrazione;
• chi ha perso il lavoro;
• liberi professionisti e partite Iva in difficoltà economiche;
• cooperative edilizie.

La garanzia concessa dal Fondo continua ad essere potenziata fino all’80% ancora per tutto il primo trimestre 2023, poi tornerà al 50% originario.

Per fare domanda di congelamento delle rate del mutuo occorre presentare richiesta alla banca che ha erogato il mutuo servendosi di un modulo pubblicato anche da Consap, con tutta la documentazione necessaria indicata sul sito.

Le esenzioni previste

La legge proroga anche l’esenzione fiscale per i più giovani delle principali imposte che seguono alla sottoscrizione del mutuo:

• imposta di registro;
• imposta ipotecaria;
• imposta catastale.

Chi ha un Isee sotto i 40.000 euro annui è esente dal pagamento dell’imposta sostitutiva sui finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di un immobile destinato ad abitazione principale.

Confermato inoltre un credito d’imposta per l’Iva corrisposta con gli acquisti degli immobili soggetti a questo tributo e che lo prevedono.